相続した不動産を3年以内に売るべき理由と税金の特例
親や祖父母から不動産を相続したとき、「売るべきか、持ち続けるべきか」と悩む方は多いはずです。実は、相続した不動産は3年以内に売ると税金を大きく抑えられる可能性があります。本記事では、相続不動産の売却にかかる税金の仕組みと、3年以内に売ることで使える特例を詳しく解説します。
売ると税金がかかる仕組みを知ろう
相続した不動産を売ると、利益に対して譲渡所得税がかかります。どんな計算で決まるのかを先に理解しておくと、特例の節税効果をより正確に把握できます。
譲渡所得とは何か
不動産を売ったときの利益のことを譲渡所得といいます。計算式は売却価格－（取得費＋譲渡費用）です。売却価格から、不動産を取得したときにかかった費用と、売るときにかかった仲介手数料などを引いた金額が課税の対象となります。
譲渡所得がプラスのときだけ税金が発生するため、売却しても利益が出なければ課税されません。
相続の場合の取得費の考え方
相続で取得した不動産の場合、取得費は亡くなった方（被相続人）が購入したときの金額を引き継ぎます。問題になるのは、購入時の書類が見当たらないケースです。取得費が不明な場合、売却価格の5%しか取得費として認められません。
たとえば2,000万円で売れた土地でも、取得費が100万円（5%）とみなされると課税対象の利益が大きくなり、税負担が重くなります。
税率は所有期間で変わる
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として約39.63%、5年超の場合は長期譲渡所得として約20.315%が適用されます。
相続した不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から計算されるため、長期間保有してきた実家などは長期譲渡所得の低い税率が使える場合があります。
3年以内の売却で使える2つの特例
相続から3年以内に不動産を売ると、税金を抑えられる可能性がある特例が2つあります。どちらを使うかで節税効果が大きく変わるため、それぞれの内容をしっかり確認しましょう。
取得費加算の特例とは
取得費加算の特例とは、相続税として支払った金額の一部を、売却時の取得費に上乗せできる制度です。取得費が増えると課税される利益が減るため、譲渡所得税を抑えられます。この特例を使うには、相続税の申告期限（相続開始から10か月以内）の翌日から3年以内に売却を完了させる必要があります。
つまり実質的には、相続が発生してから3年10か月以内が適用期限です。相続税を支払った方だけが使える点にも注意が必要です。
空き家3,000万円特別控除とは
空き家の3,000万円特別控除は、一人暮らしだった親などが亡くなって空き家になった実家を売った場合に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。適用できれば課税対象の利益がゼロになるケースもあり、節税効果は非常に大きくなります。
ただし、売却できる期限は相続開始から3年を経過した日が属する年の12月31日までです。また2024年1月1日以降の売却で、相続人が3人以上いる場合は控除額の上限が2,000万円に引き下げられています。売却代金の合計が1億円以下であることも条件のひとつです。
2つの特例は併用できない
取得費加算の特例と空き家の3,000万円特別控除は、どちらか一方しか使えません。どちらを選ぶかによって税負担が大きく変わるため、それぞれの特例を使った場合の税額を試算して比較することが大切です。専門知識が必要な計算になるため、税理士などの専門家へ相談をおすすめします。
特例を使うときに注意すること
特例には期限や細かな条件があります。知らないと使えなくなる場合もあるため、売却を進める前にポイントを確認しておきましょう。
3年以内の起算点に注意
3年以内という表現は特例ごとに起算点が異なります。取得費加算の特例は相続税の申告期限の翌日から3年以内（実質は相続開始から3年10か月以内）、空き家の3,000万円特別控除は相続開始から3年を経過した日が属する年の12月31日までです。
相続から3年と単純に理解していると期限を過ぎてしまう恐れがあるため、正確な期日を必ず確認してください。
確定申告が必ず必要
どちらの特例を使う場合も、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をおこなう必要があります。申告をしなければ特例は適用されないため、申告書と必要書類を期限内に提出することが不可欠です。
取得費加算の特例では相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書、空き家の特別控除では被相続人居住用家屋等確認書などが必要になります。書類の準備には時間がかかる場合もあるため、早めに動き出すことが重要です。
相続登記も期限内に済ませる
不動産を売却するには、まず相続登記（名義変更）が完了していることが前提です。2024年4月1日から相続登記が義務化されており、相続の発生を知った日から3年以内に登記をおこなわないと10万円以下の過料が科される可能性があります。
売却の準備と並行して、早めに相続登記の手続きを進めておくことが大切です。
まとめ
相続した不動産を売る場合、3年以内という期限を意識することが節税のうえで非常に重要です。使える特例は取得費加算の特例と空き家の3,000万円特別控除の2つで、いずれも相続後の一定期間内に売却しなければ適用されません。2つの特例は併用できないため、自分の状況に合わせてどちらが有利かを比較することが必要です。また、確定申告や相続登記には期限があり、書類の準備にも時間がかかります。まだ大丈夫と先送りにせず、相続が発生したら早めに専門家に相談し、売却のスケジュールを立てることが大切です。
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