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不動産売却の際の「媒介契約」とは?3つの種類とそれぞれの特徴

公開日:2021/07/15  最終更新日:2021/05/21

不動産の売却をする際、不動産会社を利用するなら必ず結ぶことになる「媒介契約」ですが、媒介契約とはどのような契約なのかきちんと理解しておくことで、自分にあった契約を選ぶことができます。不動産を売却する前に必ず知っておいてほしい媒介契約についてまとめました。これから不動産を売却する予定がある方は、覚えておきましょう。

媒介契約とはどのようなもの?

一戸建て、土地、マンションなど、売りたい不動産が何であれ、不動産の売却を不動産会社に依頼するとき、売主が不動産会社と結ぶ契約が「媒介契約」です。この契約によって、不動産会社と売主の依頼関係を明らかにし、さまざまな条件を整理して記載しておくことで後々の「言った、言わない」といったトラブルを防ぐことが可能です。

不動産会社には契約内容を記載した書面を作成して売主に渡す義務があるため、不動産会社を利用して家を売却するのであれば、必ず媒介契約を結ぶことになります。具体的には、契約の種類、契約の有効期間、不動産会社の業務や義務、依頼物件の概要、売却価格、仲介手数料などが契約書に記載されます。

売買契約の成立後に、買主が予定していたローンが借りられず契約の白紙解約を申し出るようなケースを想定して「ローン条項により売買契約が白紙解除となったときは、受領済みの報酬を速やかに返還するものとします。」といった特約事項も盛り込んでおけば、安心して売買契約を結ぶことが可能です。

特約事項にはたとえば「媒介報告は行わないこととする」「更新は自動更新とする」など、売主に不利で不動産会社の有利になることがひっそりと書いてあることもあります。契約書のチェックは怠らないようにしましょう。

3つの契約方法のそれぞれの特徴

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つの種類があります。3つの媒介契約のうち、一般媒介だけが複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼できる契約になります。売主は複数の不動産会社に営業活動を行ってもらうことができますし、不動産会社に仲介を依頼していても売主自身で買主を見つけることができればそのまま売買契約をすることも可能です。

不動産会社も売主への報告義務やレインズ(不動産業者専用の不動産情報ネットワークで、ここに登録されることで不動産情報が多くの不動産会社に共有され買主を見つけやすくなります)への情報登録義務も負いません。また、契約の有効期間にも指定はないです。

3つの媒介契約の中で最もライトな契約で、不動産会社のなかには「媒介契約書は買主が見つかったら作ればいいです」という業者もいるほどです。「もしいい人がいたら紹介するね」という感じで、一般媒介の場合は不動産会社もそれほど積極的な営業活動は行わないことも多く、サポートも手薄になります。

一方「専任媒介」と「専属専任媒介」はどちらも一社だけの不動産会社に販売を依頼する契約で、契約の有効期間は3か月以内と定められています。専任媒介と専属専任媒介の違いは、専任媒介は売主が見つけた買主と取引することもできますが、専属専任媒介はできない点と、報告頻度、レインズへの登録期日の3点です。専任媒介の場合、不動産会社は媒介契約締結後7日間以内にレインズへの物件登録、売主に2週間に一度の業務報告が義務付けられており、専属専任の場合は5日以内の物件登録と1週間に一度の業務報告義務があります。

契約方法の選択に迷ったら?

媒介契約でどの契約を選ぶかは、売りたい物件がどういった物件か、どのくらいの期間で売りたいのかによって決めましょう。

不動産会社にとって一般媒介は、自社で広告費をかけて営業活動を行っても他社に契約されてしまうと、骨折り損になります。そのため、そこまで積極的な営業活動は行いませんが、駅近・築浅の物件は人気があるので一般媒介でも問題なく買主を見つけることが可能です。また、売却先の幅が広いという点でも一般媒介が向いています。時間がかかっても納得のいく金額で売りたい、とくに売却を急いでいないという場合も一般媒介で問題ないでしょう。

専任媒介や専属専任媒介は不動産会社と売主双方に縛りがありますが、不動産会社は3か月以内に売主を見つけようと一生懸命営業活動を行ってくれるのがメリットです。築年数が古く駅からも遠いなど、物件の条件がよくない場合は積極的な営業活動を行わないとなかなか買主が見つからないため、専任媒介か専属専任媒介がおすすめです。専任媒介は自力で買主を見つける当てはあるものの、より条件のいい買主が見つかればそちらに売りたい、といったケースで利用します。

 

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介、それぞれの特徴とメリット・デメリットを正しく理解して契約方法を決めることで、自分の計画通りに不動産売却を進めることができます。自分が売りたい物件はどのような物件なのか、どのくらいの期間で売りたいのか、自分の条件に合った契約を選ぶことで不動産売却を成功させましょう。

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