借りている土地のことは借地といいます。では底地とはどのような土地なのでしょうか。借地・底地を売却したい場合にはどうすればよいかわからない方もいるでしょう。この記事では借地・底地の違いと売却する流れを解説。また売却時に必要な費用はどのくらいかかるのか、税金などについてもお教えします。

借地・底地売却の流れとは

まずは借地と底地の違いを考えてみましょう。借地とは他人から借りている土地のことです。借地には借地権という権利があり、この土地を借りた人が土地を利用する権利のことをいいます。一方、底地とは借地権が付いている土地のことを指します。底地の所有者のことを地主、借りているほうを「借地人」と呼び、地主は土地を貸すことで地代を受け取れる権利があります。

まとめると借地と底地は同じ土地ということです。土地を貸している地主は「底地」で、借りている借地人は「借地」ということになります。この土地を売却する場合、土地を使用している者と所有者が異なるため、一般的な売却とは違ってきます。

では底地を売却するには何をしたらいいのか、売却の流れについて解説します。

借地人へ告知

底地を売却する場合、地主が変わることになります。借地人と新たな契約が必要になるため、あらかじめ売却することを伝えておきましょう。法律上、借地人の許可はいりませんが、いきなり売却がはじまり、地主が変更になって賃借地契約するとなればトラブルが発生する可能性もあります。告知したほうが無難です。

不動産会社の選択と査定

底地の売却は不動産会社にお願いしましょう。一般的な土地と異なるため、底地の知識があり実績が豊富な業者を選ぶことをおすすめします。借地人に売却できればよいのですが、その場合は条件や価格の交渉が重要です。底地売却のノウハウがある業者だとスムーズな交渉ができるでしょう。

また、土地の査定も行うべきです。不動産会社に売却するのであれば、査定金額がそのまま売却金額になりますが、査定金額はあくまでも参考で変動もあるということを覚えておきましょう。不動産会社を通して購入者を探す場合は、「媒介契約」を交わす必要があります。この契約を結んだ後に不動産会社は売却活動として広告やインターネットなどを使い宣伝ができるのです。さらに購入者が見つかった場合は、不動産会社が条件や引き渡しの時期などを交渉してくれます。

売買契約

購入者と内容や条件の交渉などが終われば売買契約を結びます。手付金はこのときに受け取るのが一般的です。そして契約書の内容に従って代金の決済をして引き渡しをします。引き渡し日までに所有権を移転する登記書類を準備することに注意が必要です。登記が終了して決済すれば売却は終わりです。しかし、新地主と借地人の賃借地契約がありますので、そこまでは責任をもって対処しましょう。

底地の売却にかかる費用の内訳

底地の売却にかかる費用とは何があるでしょうか。主な費用について解説します。

仲介手数料

不動産会社に底地の売却をお願いした場合は、仲介手数料を支払わなくてはなりません。土地の売却価格によって支払う仲介手数料も大きく違ってくるため注意が必要です。

建物の取り壊し

底地に建てられている建物を取り壊す場合は、売却する側が費用を負担することになります。交渉次第では取り壊さずに引き渡しができる可能性も。また、借地人と賃貸借契約を交わしている建物に関しては取り壊す必要はありません。

税金

借地権を売却するときは、所有権と同じく譲渡所得に対して税金の支払いがあります。譲渡所得税というものです。税率は所有期間によって違います。所有期間が5年以上と５年以内では税率が変動するため注意が必要です。

底地売却に課税される税金の種類とは

底地を売却すると利益が発生するため税金がかかります。おもに課税される税金について説明しましょう。

登録免許税

登録免許税は、底地を売却したことを登記簿に登記する必要があるため、その際に税金として支払うものです。

印紙税

売買契約書、証書、受取書の書類を作成するときにかかるのが印紙税です。底地売却の売買契約書にも印紙が貼られています。金額によって印紙税も変わるのです。印紙の不備や金額が不足している場合は、後で３倍の支払いになってしまうため注意してください。

譲渡所得税

底地を売却すると譲渡所得税という税金がかかります。譲渡所得税は底地を売却したときに利益があった場合にかかる税金です。利益がない場合はかかりません。譲渡所得は不動産を所有していた期間の長さによって税率が異なります。5年より短い場合は39%の譲渡所得税、5年を越えていた場合は20％です。譲渡所得税には特別控除を受けられることがあるため、確定申告をしてみましょう。

まとめ

借地・底地を売却するための手順と必要な費用、税金について解説しました。底地の売却には複雑な権利が絡んでいるため、借地人に売却することが最善の方法です。しかし必ず購入してくれるわけではありません。売却には不動産会社を上手に利用することも大切です。底地の売却にはいくつかのポイントがあります。底地の売却を考えている方は、この記事を参考にしてみてください。