人生の中で、不動産関係の仕事に就くなどしない限り、不動産の売却に関わる機会はそう多くはありません。そのため、今回は失敗したから次は頑張るぞということも出来ず、苦労している方が多くいらっしゃいます。今回は知っているかどうかで売却額が大きく変わる可能性もある不動産売却の中でも重要な「査定額」について解説します。

査定額＝売却額ではない

不動産売却をする中で、知っておかなければならないのは「査定額=売却額（実際に売れた金額）ではない」ということです。査定額とは、これぐらいの価格であれば売れるであろうという予想金額の上限であり保証されたものではありません。そのため、査定額が予想よりも高かったからと喜ぶのは時期尚早です。今解説した通り、査定額とは予想金額なので、予想する不動産会社によっても査定額は異なります。

そこで1円でも高く不動産を売却したいと考える売主にとって重要なことはなんでしょうか？それは、不動産会社の選び方です。まず見なければいけないのが、その不動産会社の実績です。いくら査定金額が高くても、同じような地域で同じような不動産物件を取り扱った実績が少なければ、いくら予想とはいえ、その査定金額の信憑性が低いことはお分かりになるかと思います。不動産会社を選ぶときは、まず実績が豊富というのは必須の条件です。

次に重視するのは、担当営業マンを信頼出来るかどうかです。いくら実績が豊富な不動産会社だとしても実際に買主と交渉し販売してくれるのは、営業マンです。営業マンは、不動産という高額な商品を買主に販売する訳ですから、信頼されていなくては務まりません。

そんな肝心の営業マンに対して、売主であるあなたが、「少し頼りないな…」「対応が遅いな…」などと不安があるようでしたら、すぐにでも替えてもらいましょう。このように1円でも高く不動産を売却したいと考えるのであれば、実績豊富な不動産会社を探し、信頼出来る営業マンと二人三脚で進めていくことが非常に重要です。

査定額はどのように決まる？

査定額は、不動産会社による予想金額であり、不動産会社によって異なることは前の項目で説明しましたが、査定額がどのように決まるかを大まかに知っておくことは、信頼出来る不動産会社探しにも役立ちますので、ここでは査定額がどうやって決まるかを解説します。

はじめに不動産査定の方法は「机上査定（または簡易査定）」と「訪問査定（または詳細査定）」の2種類があります。

机上査定は、簡易査定とも呼ばれており、不動産物件の面積や築年数、他にも最寄駅までの距離や周辺環境などの簡単な情報をもとに不動産会社が、査定額を算出する方法なので、おおまかな目安の査定額と思ってください。

次に訪問査定は、実際に不動産会社の担当者が現場に行き、査定する方法で、不動産会社によってチェック項目が多岐にわたるため詳細査定とも呼ばれています。具体的には、その不動産の面している道路の幅や隣の土地との距離、日照の状況、水道管やガス管の状況などです。他にも戸建てかマンションかによっても項目は変わります。

実際に不動産査定を依頼する場合、まずは不動産一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社に机上査定を依頼しましょう。複数社に依頼することで大まかな目安や不動産会社ごとの対応について比較検討することが出来ます。その中から、査定額に大幅なズレもなく、対応も信頼出来そうな会社に訪問査定を依頼するのが良いでしょう。なお、可能であれば訪問査定も数社に依頼すると、より自分にあった会社を選ぶことが出来るのでおすすめです。

売却額が査定より高く・安くなるケース

ここまでで査定額と売却額の関係についてはご理解いただけたでしょうか？ここでは、査定額と売却額に差が出やすいケースを紹介します。ただ売却額は、タイミングや買主の好み、需要と供給のバランスにより、相場と変わってくるものなので、目安としてお考え下さい。

まず、がっかりしてしまう査定額よりも売却額が安くなりやすいケースです。売却額は需要が多くあってこそ上がるものなので、逆に需要が少ないものは売却額も低くなる傾向にあります。例えば、車好きの売主の趣味で家中どこからでも愛車が見えるよう、ガレージを自宅の中央に配置した物件や騒音を気にせず楽器演奏が可能な防音設備の整った物件などです。

どちらも求めている人にとっては少し高くても購入したい物件ですが、通常の物件に比べ需要は低いので安くなりがちです。また、一部の買主にとってはありがたい二世帯住宅も、やはり一般的な物件に比べると売却額は低くなりがちです。

次に、査定額よりも売却額が高くなりやすいケースです。一番多いのは、物件の近くまで路線が伸びたことで新しく駅が出来たり、大型のショッピングモールが出来るなど、地域の利便性が大幅に上がり、今後も地価が上がる可能性が高い地域であることです。ただこれに関しては、売主の意思でどうにかなるものではないので、基本的なことですが、物件自体をきれいに見栄えを良くし、不具合があれ修繕しておくことが大切です。

今回は、不動産売却での物件の査定額はどのように決まるのか？どうすれば少しでも高く売却出来るのかを解説しました。繰り返しになりますが、一般的には不動産を売却することに慣れていない方が大半です。不慣れな不動産売却で満足のいく結果を得るためには、信頼出来るパートナーをしっかりと比較検討し選ぶことが大切です。