不動産を売却する際「圧縮記帳」という言葉が登場することがあります。税制上の専門用語であまり聞きなじみのない言葉かもしれません。圧縮記帳とはどのような制度で、どんな時に使うのか、どのようなメリット・デメリットがあるのか解説します。不動産売却時に役立つこともあるので、事前に覚えておきましょう。

圧縮記帳とは？

圧縮記帳とは、一定の要件のもとで固定資産を取得した際、帳簿上の取得原価を一定額減額して簿価とする会計処理のことです。この処理の目的は課税の繰り延べです。

たとえば、補助金をもらって機械を購入する場合、補助金の収入に対して課税される一方、購入した機械の金額は減価償却され数年にわたって経費計上されます。補助金が1,000万円、購入した機械も1,000万円だった場合、1年目は1,000万円の利益、100万円の減価償却費が計上され、900万円に対して課税されることになり、その後は9年間100万円ずつ経費計上され、毎年100万円に対する税額が減額されます。

一方圧縮記帳を行うと、1,000万円の補助金を収益とする一方、同年に圧縮損1,000万円を計上、その代わりに機械の取得価額から圧縮損分を差し引くことになります。そうすることで、機械購入年の補助金収入1,000万円は、圧縮損1,000万円という経費によって利益0となり、単年での課税がなくなります。

機械の取得価額は圧縮損分減額されるので減価償却費を計上することはできなくなり、本来であればその後9年間毎年受けるはずだった100万円に対する税の減免は受けられなくなります。そうすると、実質支払う税額が増えるのです。これが圧縮記帳による税の繰り越しです。圧縮記帳はあくまで税金の支払いタイミングをずらすものであり、税金が免除されるわけではないので注意してください。

不動産売却時に圧縮記帳を使えるケースはかなり限定されており、特定の不動産を買い換えて取得した場合に圧縮記帳の対象とできます。具体的には既成市街地等の区域内から区域外への買換え、航空機騒音障害区域の内から外への買換えなどで、原則同じ種類の資産であること（土地と土地、建物と建物など）、減価償却資産であること、棚卸資産でないことといった条件があります。

土地を売って得たお金で、新たに土地と建物を購入した場合、圧縮記帳の適応対象となるのは建物を除いた土地のみの金額となります。たとえば1,000万円の土地を2,000万円で売却した場合、1,000万円の利益に対して、個人が5年以上所有していた土地であれば、200万円の譲渡所得税がかかります。しかしここで新たに2,000万円の土地を購入すると、売却で得た利益を新たな土地の購入に充てたという会計処理ができ、譲渡所得税の支払いを翌年以降に繰り延べることができるという具合です。

圧縮できる金額は「固定資産の取得価額×差益割合×80％」が上限となります。圧縮記帳の適応を受けるための経理方法には、損金経理で帳簿価額を直接減額する「直接減額方式」と、確定決算もしくは確定決算の日までに剰余金を処分し圧縮積立金を積み立てる「積立金方式」があります。圧縮記帳の適応を受けるためには、確定申告書に資産の買換えで取得した資産の圧縮額等、損金算入に関する明細書などを添付して提出する必要があります。

不動産売却時に圧縮記帳を行うメリット

圧縮記帳によって税金を減らすことはできません。しかし、単年に高額な税負担が集中することを回避できます。不動産の売却益には所得税や住民税、譲渡所得税といった税金が課されますが、取引金額が大きいほど税負担も大きくなります。不動産取引は取引金額が大きくなることが多いため、圧縮記帳を活用して納税タイミングを繰り延べることで、キャッシュフローを安定させ経営に活かすことができます。高額な税金の納付を後回しにできるのは、資金繰りが厳しいときや、手元に現金を置いておきたい場合に有効な会計処理といえます。

不動産売却時に圧縮記帳を行うデメリット

上記の通り圧縮記帳はあくまで税金の支払いタイミングをずらしているにすぎないため、単年の負担は減ります。しかし、圧縮損として計上した分減価償却費は少なくなり、翌年以降の税負担が増える点はデメリットといえるでしょう。また償却資産税の申告時は、圧縮前の金額を申告する必要があり、2種類の価格を管理することになります。そのため、会計処理が煩雑になるので注意が必要です。キャッシュに余裕があり問題なく納税できるのであれば、煩雑な手続きをしてまで無理に圧縮記帳を使う必要はありません。圧縮記帳を使うかどうか、どのタイミングで納税するかは状況に応じて判断しましょう。

少し複雑な圧縮記帳ですが、税金の支払いタイミングをずらずことができるこの仕組みをうまく利用すれば、本来単年に支払わなければならない税金のために大きなお金を用意する必要がなくなり、安定した経営に活かすことができます。圧縮記帳は知っておいて損はない会計処理方法といえるでしょう。