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家を売るのに適したタイミングはいつ?損をしない売却時期とは

公開日:2021/01/01  最終更新日:2021/01/25


より高く家を売るのなら適したタイミングを見極めるのが重要です。不動産の『売り時』を見極めるにはとっても大事なことといえます。損をしない売却期間は何を目安にしたらいいのでしょう。家を売るのに適したタイミングはいつでしょうか。損をしない売却時期の判断目安など解説します。家を売ろうか検討している方は、参考にしてください。

5年以内の売却は短期譲渡となる

家を売る時の目安の一つに「譲渡所得税」があります。不動産を所有する年数で短期譲渡、長期譲渡の期限が設定されています。これは資金目的の「土地ころがし」を抑制するために設けられたもので所有して5年以内、5年以上で税金が変わってきます。

■短期譲渡と長期譲渡の『譲渡所得税』の違い

短期か長期かの違いは5年です。

短期譲渡
所得税:30%
住民税:9%

短期譲渡所得税は所得税30%、住民税9%が課税されます。一般的な家の場合に控除や軽減税率が使えるので大丈夫ですが、投資用のマンションなど売却益が出るものは所有する期間が5年以下で売ると税金面で不利になります。

長期譲渡
所得税:15%
住民税:5%

長期譲渡所得税は所得税15%、住民税5%が課税されます。税金面を考えると5年以上継続して所有した方が良さそうです。

築年数20年を目安に買取価格が大幅下落

築年数は価格にも影響します。新築で購入したマンションも購入後は築年数とともに価格が下がります。築年数20年を目安位に価格は急激に下がります。21年目からは急落はせず、穏やかなペースで下がります。

築年数20年を超えると水回りなど数年劣化により故障や不具合も発生しやすくなり見た目も不衛生感が強くなります。リーフォームしないと使えない物件も増えてくる築年数でもあるので売却を考えるのなら20年を超えない築年数を目安にすると良いでしょう。

■築年数20年を超えると注意が必要

家の売却をする場合、買主の住宅ローン控除が適応できるかもポイントになってきます。住宅ローン控除は築年数によって使えないこともあります。売る側にとっては買主のローン控除が適応されないことで不利になる可能性もあります。築年数によって、ローンが組みやすい、買いやすい年数があります。不動産の売却するために買主の買いやすい築年数であれば有利に進みます。特に注目する点は築年数です。築年数が20年を超えると買主にとって不利になります。特に家という大きな買い物にはローンを使いますが、築年数でローンが組みにくくなり、買主にとって買いにくい売却条件になってしまいます。毎月の返済額も高くなるので売却となると築年数が不利に働くこともあります。

■住宅ローン控除が不利になる築年数

築年数は建物の種類によっても変わります。耐火建築物は柱や梁、床、壁、階段などに耐火性能のある材質が使われている建物の事です。この場合には築25年以内。非耐火建築物は木造住宅など、この場合には20年以内です。耐火建築物、非耐火建築物はそれぞれの築年数を超えてしまうと買う側のローン審査が厳しくなります。

そうならないように別途耐震診断、必要な耐震改修工事が必要になり『耐震基準適合証明書』を発行すると住宅ローンの控除を受けることが可能になります。また、耐火建築物の築年数25年、非耐火建築物の築年数20年を超えてしまうと不動産登記の際の登録免許税が高くなります。所有権移転登記の税率は0.3%が2.0%高くなり、抵当権設定登記の税率は0.1%が0.4%になります。家などの売却を考えている方は築年数も考慮に入れないと買主に不利な条件になってしまいます。売却には築年数も大事なポイントです。

季節的なニーズも理解しておこう

家を売る時には所有年数や築年数の他にも売りやすいタイミングがあります。売りやすい季節的なニーズに合わせると成約率が高くなります。

■1月~3月は需要が高まる

春先は転勤や異動がなど新生活を始めるシーズンです。マンションだけじゃなく、家の購入希望者も多くなります。新生活が始まる前に家の購入を検討する方が多くなるので、1月~3月に売却に出すことで売れやすく、相場よりも高く売却できる可能性がありますよ。

■9月~11月は第二の引っ越しシーズン

秋頃は第二の引っ越しシーズンとも言われます。この時期は企業の移動の時期に重なります。9月~11月の時期に売却に出すと、やはり売れやすく相場よりも高く売却が出来ます。

■賃貸に比べると閑散期があまりない

賃貸の場合には閑散期がありますが、売却には極端な閑散期がありません。閑散期がないので季節的なニーズは多少有利な状態という感じなのでそこまで気にしなくても大丈夫です。季節的なニーズよりも買主の立場になって税金やローン面を考えた方が良さそうです。「自分が買うのなら」と立場を置き換えてみると適したタイミングやポイントが分かります。

家を売るのに適したタイミングや損をしない売却時期について解説しました。

・税金面を考えると所有期間5年以上
・築年数20年以上は売却価格が低くなる
・築年数により買主のローン控除が不利になることもある
・1月~3月、9月~11月は季節的にニーズがある

家を売るタイミングは自分が得をすることだけではなく、買主にとってもプラスになるタイミングを選ぶと売却が有利に進みます。所有年数や築年数、季節的ニーズなど初めて家を売る方には難しいことが多いです。大事な家を売却するのなら信頼できる不動産会社に相談するとタイミングやポイントなど知らないことも丁寧に教えてくれます。

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