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不動産売却における圧縮記帳とは?活用方法も合わせて解説!

公開日:2021/09/15  最終更新日:2021/09/17


「圧縮記帳」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。ざっくりいうと、利益を損として計上し、税金の支払いを遅らせる仕組みのことです。うまく使えば便利そうな気がしますよね。個人でも、不動産売却後にその利益で別の不動産を購入すれば活用できます。今回は、不動産売却における圧縮記帳とその活用方法、注意点をお伝えします。

不動産売却における圧縮記帳とは?

ここでは圧縮記帳とは何なのか、不動産売却以外ではどのような時に行われているのかをわかりやすい例を用いて説明していきます。その後、不動産売却における圧縮記帳について見ていきましょう。

製造業の例

圧縮記帳とは税制上の言葉です。たとえば製造業界の中小企業が補助金を使って新しい機材を購入したとします。するとその年は補助金があった分収入が増加したとみなされ課税額が増えてしまうのです。こうなるとせっかくの補助金の効果が薄れてしまいますし、そもそも補助金をもらうことをやめてしまうかもしれません。

そのためこの補助金分を圧縮して収益と相殺する制度である圧縮記帳を行います。すると、一度で支払う税金の額が小さくなり、その企業の支払い能力にあった金額になります。これなら補助金を出す意味も、利用する意味もありますよね。このように使われる圧縮記帳ですが、不動産売却の場合はどうなるのでしょうか。

個人の不動産売却の場合

不動産売却でも多額の譲渡益が発生するため、高額の税金がかかります。特定資産の買い替えの圧縮記帳を利用することで、この税金の支払い期限を延ばすことができます。つまり、その時の税負担を減らす効果があるのです。個人の不動産売却では、売却で得た利益で別の不動産を購入した場合に圧縮記帳を使えます。

不動産売却における圧縮記帳の活用方法を学ぼう

次は、不動産売却においてはいつ圧縮記帳を行うのか、活用するとどのような効果があるのかを見ていきましょう。

圧縮記帳を使う時

個人が圧縮記帳を行えるのは、不動産を売却した利益で新たな不動産を購入した場合に限られます。自身が不動産を購入した時の価格(簿価ともいいます)より、売却価格(時価ともいいます)が大きかった場合利益が生じます。この利益には所得税や住民税が加算されるのですが、資金繰りの面から支払いを後回しにしたいときもあるでしょう。そのような場合に圧縮記帳を利用します。短期間に多額のお金が出ていくことを防ぐことができ、キャッシュフローの安定につながります。

具体的にどのような数字が動くのか

簿価が3,000万円の土地を時価4,000万円で売却したとしましょう。このお金を元手に4,000万円の不動産を購入したとします。もともと1,000万円の利益が出ていたわけですが、これを圧縮して損を発生させることで譲渡所得に課される所得税と住民税が発生しないということになるのです。課税対象が0円なわけですから、課税のしようがありません。これによって一時的に節税できます。

圧縮記帳を行う上で注意するべき点

最後に、圧縮記帳を行う上で注意するべき点を3つご紹介します。どれも大切なことなので、圧縮記帳を考えている方はよく読んでおいてください。

税金は免除されたわけではない

一番重要なことは、税金を支払うタイミングを先延ばしにしているだけで、税金が免除されたわけではない点です。いつかは支払わなくてはならないことを忘れてはいけません。

先伸ばしにした税金はいつ支払うのか

前述したようにいわれると、不思議に思うのは「では、先伸ばした分はいつ支払うのか」ではないでしょうか。それは、圧縮記帳を利用して購入した不動産を売却した時です。気づいた方もいらっしゃるかもしれませんが、1度目の不動産売却の時支払うべきだった税金と、2度目の不動産売却で支払うべき税金を一緒に支払うことになります。この課税額は圧縮記帳を利用していなかったときよりも高くなるのが通例です。

圧縮記帳を使って支払いを伸ばしていた税金も計算に入れる

たとえば、1度目に不動産を売却した際の課税額が150万円、2回目の不動産売却で200万円課税されたとします。すると、合わせて350万円の税金を支払わなくてはなりません。この時、1度目の150万円を忘れて資金計画を立てていると大きく計画が狂ってしまうわけです。圧縮記帳を利用する場合は、圧縮して支払いを先延ばしにした税金の存在を忘れないようにしましょう。

 

圧縮記帳についてご理解いただけたでしょうか。税金が免除されるわけではないという注意点もありますが、うまく使えば税金の支払いを先延ばしにでき、キャッシュフローの安定につながります。個人が圧縮記帳を行いたい場合は、売却益で別の不動産を購入する必要があるので、そちらの条件を満たすようにしましょう。この情報が、あなたの不動産売買に役立てば幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。

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