不動産を売ったら確定申告は必要？申告が必要なケースと不要なケースを解説
不動産を売却したあと「確定申告が必要なのかどうか分からない」と悩む人は多いものです。すべてのケースで申告が必要というわけではなく、売却益が出た場合や特例を利用する場合など、申告が求められるケースは限られています。本記事では、不動産売却における確定申告の必要性について、必要な場合と不要な場合の違いを解説します。
そもそも確定申告ってなに？不動産売却時に知っておきたい基本
「確定申告って聞いたことはあるけど、実際はよくわからない」という人も多いのではないでしょうか。とくに不動産を売却したときには、税金の手続きが関わってくるため、確定申告が必要になるケースがあります。まずは確定申告の基本から見ていきましょう。
確定申告ってなに？
確定申告とは、1年間の所得（収入）と支出をまとめて、税金の額を自分で計算し、税務署に報告する手続きのことです。会社員の場合、通常は勤務先が年末調整をしてくれるため、自分で申告することは少ないです。
しかし、不動産を売って利益が出たときなどは、自分で申告しなければならない場合があります。正しく行うことで、必要以上の税金を払わずに済んだり、税金が戻ってくるケースもあります。
確定申告は自分でできる？
確定申告は自分で行うことも可能です。国税庁のサイトで、画面の案内に従って入力すれば申告書を作成できます。ただし、不動産の売却には取得費や仲介手数料、登記費用など、細かい費用の計算が必要になります。
これらを正しく計上しないと、納める税金が多くなったり、逆に不足してしまう可能性もあるでしょう。少しでも不安な場合は、税理士に相談するのもひとつの方法です。
不動産を売ったら確定申告が必要？申告が必要なケースとは
不動産を売却したとき、必ずしも確定申告が必要とは限りませんが、利益が出た場合は申告が必要になります。知らずに放置してしまうと、後から税金を追徴されるケースもあります。以下では、確定申告が必要なケースを見ていきましょう。
売って利益が出たら確定申告が必要になる
不動産を売って利益が出た場合、譲渡所得として税金がかかり、確定申告が必要です。譲渡所得は、売った金額（譲渡収入）から、もともとの購入代金（取得費）と売るためにかかった費用（仲介手数料や登記費用など）を引いて計算します。この譲渡所得がプラスになると、税金を納める義務が発生するのです。
さらに、不動産の売却による所得は、給与や事業などの収入とは別に計算される分離課税が適用されるため、特別な税率や計算方法が使われます。確定申告をせずにいると、あとから税務署の調査を受けたり、延滞税などのペナルティが課されることもあるので、早めに正しい知識をもって対応しましょう。
税金がゼロでも申告が必要なこともある
「特例を使って税金がかからなかったから、申告はいらないのでは？」と思うかもしれませんが、実は税金がかからない場合でも確定申告が必要なことがあります。たとえば、マイホームを売ったときに使える3,000万円の特別控除などの特例を使った場合には、その特例を適用するために申告書を提出しなければなりません。
つまり、実際には納める税金がゼロでも税金を減らす手続きのために申告する必要があるということです。申告しないと特例が適用されず、後から本来払わなくてよかった税金を請求されてしまうおそれもあります。税金がかかる・かからないに関係なく、不動産を売ったら一度は申告の必要性を確認しておくのが安心です。
不動産を売っても確定申告がいらないケース
不動産を売ったからといって、必ずしも確定申告が必要になるわけではありません。実は、売却によって利益が出なかった場合などは、申告が不要になるケースもあります。以下では、確定申告がいらないパターンと、損失が出たときに注意すべきポイントを紹介します。
利益が出なければ申告は基本的に不要
不動産を売却しても、購入時よりも安く売った場合などは譲渡所得が発生せず、申告の必要がないケースがあります。たとえば、2,000万円で買った家を1,500万円で売った場合、差額はマイナスになります。このように、利益が出ていない＝課税対象にならないので、確定申告をしなくても問題ありません。
ただし、売却によって得た金額だけを見るのではなく、どんな費用がかかったかをきちんと計算することが大切です。表面上の金額だけで判断せず、譲渡所得がマイナスかどうかを確認しておきましょう。
損失が出ても特例を使うなら申告が必要
不動産を売って損をした場合でも、ある条件を満たしていれば、税金の負担を減らす特例が使えることがあります。たとえば、自宅を売ってローンが残ってしまった場合などは譲渡損失の繰越控除といって、翌年以降の所得から損失を差し引ける制度があります。
この制度を利用すれば、結果的に住民税や所得税が少なくなるメリットがありますが、利用するには必ず確定申告が必要です。損失が出たからといって何もしないのはもったいないこともあるのです。条件に当てはまるか不安なときは、税務署や専門家に相談してみてください。
まとめ
不動産を売却したからといって、すべての人に確定申告が必要なわけではありません。利益が出た場合や特例を利用する場合には申告が必要ですが、損失が出た場合などは申告が不要なケースもあります。ただし、損失が出ても確定申告を行えば税金が軽減される制度もあるため、申告をしないことで損をしてしまうこともあります。不動産を売却した際は、自分がどのケースに当てはまるのかを正しく理解し、必要に応じて確定申告を行いましょう。
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