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長期譲渡と短期譲渡の違いは?税率を低く抑えるには所有期間が重要!

公開日:2021/02/01  最終更新日:2021/01/28

「長期譲渡と短期譲渡の違いって何?違いを教えてほしい。」とお悩みではありませんか?不動産売却では、長期譲渡と短期譲渡によって、必要となる費用が大きく変わってきます。本記事では、長期譲渡と短期譲渡の違いについて解説するため、参考にしてください。違いを知ることで不動産売却する際に、税率などの費用をおさえることができます。

長期譲渡と短期譲渡、なぜ税率が違う?

土地や建物を譲渡する場合、短期譲渡と長期譲渡の2つに分類されます。短期譲渡の場合だと、39.63%(所得税:30.63%+住民税:9%)で、長期譲渡所得の場合は20.315%(所得税:15.315%+住民税:5%)で、短期譲渡の場合はより高い税率が課せられるようです。

税率が短期譲渡と長期譲渡で異なる理由は、短期の不動産取引によって時価が高騰することを避けるために考えられた制度となるからです。バブル時代には、「土地ころがし」と呼ばれる土地の転売が、マネーゲームのように繰り返されました。すると、日本国内の不動産が実体を伴わずに地価が一気に暴騰したのです。

不動産の所有期間が短くても不動産価格は上昇するので、短期的に不動産を売買して利益を得る人がいました。そのため、普通に土地を買って家を建てて住みたい人が適切な価格で購入できなくなり、「不動産不足」という事態が起こったのです。そこで、投資目的で不動産売買をして地価の上昇をおさえるために、短期譲渡と長期譲渡の制度が設けられました。

不動産譲渡で得られた利益には、所得税と住民税がかかりますが、それに加えて短期譲渡と長期譲渡で、約2倍の税率の差をつけ、短期間で売買すると損するような設定が設けられたのです。現在でも長期譲渡所得と短期譲渡所得の制度が残っています。今後も、バブル時代のような悪質な不動産の転売や金儲けが横行しないために、短期で譲渡した場合には高い税率が課せられる制度が設けられているのです。

長期譲渡と短期譲渡の違いは「所有していた期間」

長期譲渡と短期譲渡の違いは「所有していた期間」です。不動産を「所有していた期間」が5年を境として、短期譲渡か長期譲渡かわかれます。長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えるもののことです。一方、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日において、所得期間が5年以下のものをいいます。

つまり、不動産を譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超えていた場合は長期譲渡所得となるのです。たとえば、2015年8月1日に購入し、売却日を2020年9月1日にした場合、実質的な所有期間は5年1ヶ月となりますが、1月1日時点では4年5ヶ月となるので、短期譲渡となります。しかし、その不動産を2021年9月1日に売却した場合は、実質は6年5ヶ月で、1月1日の時点では5年5ヶ月となるので、長期譲渡とみなされます。

このように、5年を境にして税率に差をつけて、所有して5年を超えた物件は、5年以内に売却する場合よりも税金が低くなるになるように設定されました。

長期譲渡と短期譲渡、いくら?

譲渡所得とは土地や建物を売った金額から、購入した費用や売却時にかかった諸費用を差し引いたものをいいます。仮に、譲渡した金額がマイナスだった場合は短期譲渡、長期譲渡に関係なく、税金を支払う必要はありません。もし、不動産を譲渡したときに利益が出た場合は、上記で説明したとおり、短期譲渡の場合だと39.63%(所得税:30.63%+住民税:9%)で、長期譲渡所得の場合は20.315%(所得税:15.315%+住民税:5%)が課せられるのです。譲渡所得税は「課税所得金額×税率」で求められます。たとえば、土地を譲渡し、2000万円手元に残った場合、長期譲渡と短期譲渡の所得税と住民税のそれぞれの違いを計算していきましょう。

短期譲渡の場合

所得税は「2000万円×30.63%」なので600万円、住民税は「2000万円×9%」より180万円となります。そのため、短期譲渡の場合だと、課税譲渡所得税は合計600+180=780万円課せられるようです。

長期譲渡の場合

所得税は「2000万円×15.315%」なので300万円、住民税は「2000万円×5%」より100万円となります。そのため、長期譲渡の場合だと、課税譲渡所得税は合計300+100=400万円課せられることとなるでしょう。具体的にかかる税金は、諸条件によって変わってきますが、2000万円の土地を売却する例で見たように、約2倍も差が出てくることがわかります。つまり、税金の出費をおさえる節税対策や売却のタイミングを考える上では、所有期間が重要となるのです。

 

長期譲渡と短期譲渡の違いについて解説しました。長期譲渡と短期譲渡の違いは、「不動産を所有していた期間の違い」です。短期的に不動産売買による正当な土地価格の変動をおさえるために作られた制度でした。税率は短期譲渡と長期譲渡で約2倍も変わってくるので、節税対策などで売却のタイミングを考える上では、「所有していた期間」も重要な指標となります。売却する際はしっかりと所有期間も考慮しておきましょう。

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