「離婚したいのに住宅ローンが残っているので離婚に踏み切れない」「住宅ローンが残っているけどいますぐ離婚したい」、そのようなことを考えている人も多くいるのではないでしょうか。今回は離婚するときに住宅ローンが残っていた場合どうすればいいのか、住宅ローンが残った状態で家を売却するときの注意点について説明します。

離婚後も名義人に住宅ローンの支払い義務が残る

住宅ローンが残っている状態で離婚をした場合、住宅ローンの名義人に返済義務が残ります。結婚している間は夫婦で折半していたので離婚後もそのままで、というパターンもあるでしょう。しかし書類上では、住宅ローンの名義人が全額支払う義務を負うことになります。もし住宅ローンが残った状態で離婚をすることになったら、まず住宅ローンの名義人が誰になっているのかを確認しましょう。

考えられるパターンとしては「夫婦のどちらかが単独で名義人になっている」「夫婦どちらか単独の名義で、もう一方が連帯保証人になっている」「夫婦が共同で名義人になっている連帯債務」「夫婦がそれぞれ別に住宅ローンを組むペアローン」などがあります。住宅ローンを契約している金融機関に、自分がどのような形で契約しているのかを確認してみましょう。

ここで注意しなければならないのは、家の名義人と住宅ローンの名義人は必ずしも一致しないという点です。家の名義人というのは、家の所有者として「登記簿謄本」に記載された人を指します。住宅ローンの名義人は、金融機関と取り交わす「金銭消費貸借契約」の契約者のことです。家と住宅ローンの名義人は、同一の人物にすることがほとんどです。

しかし離婚による財産分与でどちらかが家を所有し、もう一方がローンを支払うことになれば、家の名義人と住宅ローンの名義人は違う人物になります。金融機関に契約内容を確認した結果、どちらかの単独名義でもう一方が連帯保証人だった場合には、連帯保証人を外れるにはどのようにすればいいのかを確認しましょう。

離婚後も連帯保証人でいると、忘れたころに突然返済義務を負わされてしまう可能性もあります。連帯保証人を外れる方法は「ローンを完済する」「住宅ローンを別の金融機関で借り換える」という2つです。ペアローンについては夫婦2人がそれぞれ単独名義で住宅ローンを組むという契約になっており、途中でどちらか1人だけの名義にするのは難しいといえます。完全にできない、ということではないので、住宅ローンを契約している金融機関に相談してみましょう。

ローンが残っていても売却は可能？

住宅ローンが残った状態の家は、売りに出せるのか不安に思う人も多いのではないでしょうか。住宅ローンが残っていても、家は売却できます。売却した家を引き渡すときに、ローンの残り全額を一括で支払えばいいのです。とはいってもローンの残額より高い値で家が売れなければ、一括で返済はできないという人もいるでしょう。

家を売却することに決めたときに、まずしなければならないのはローンの残額を確認することです。ローンの残額を調べるには「住宅ローンを契約したときに作成された返済証明書で確認する」「毎年、銀行から送られてくる残高証明書で確認する」「インターネットバンキングを利用して確認する」といったような方法があります。

それらすべての方法でできなければ、金融機関に問い合わせて確認しましょう。金融機関への問い合わせだと、返答をもらえるまで時間がかかります。余裕を持ったスケジュールを組んで動くことが大事です。ローンの残額がわかったら、次は家がどのくらいの金額で売却できるか査定に出します。

ここで重要なのは、複数の不動産業者に査定をお願いするということです。一般的に不動産業者が出す査定とは、「この値段であれば3か月ほどで売却が可能であろう」という額になります。あくまで予想でしかないので、1社の査定額だけを見て今後の予定を組んでしまうのは危険です。ローンの残高と家の売却査定額、この2つのどちらが高いのかでその後の動き方が変わります。

住宅ローンが残っている場合の注意点

家を売却した額がローンの残額より高く住宅ローンの残りを一括返済できることを「アンダーローン」、売却額の方が低く住宅ローンが残ってしまう状態を「オーバーローン」といいます。住宅ローンが残っている状態で家を売却する際には、「オーバーローン」や二重ローンにならないようにしなければなりません。

そのためには売却したい家に住み続け、住宅ローンの返済をしながら売却のための活動を行いましょう。「オーバーローン」や二重ローンになってしまっても返済していけるくらいの余裕があれば、先に引っ越しをすることをおすすめします。家が空き家になれば購入を希望する人の内覧や、購入が決まったときの引き渡しがスムーズに進むからです。

しかし、もし家を売却した結果「オーバーローン」になってしまったときには、どのように対処すればいいのでしょうか。貯金などで住宅ローンの残りを返済するのなら、家を売却することによって費用が発生することを考慮しなければなりません。家を売却する際には売却金額に対して、おおよそ3.5%ほどの費用がかかります。不動産業者に支払う仲介手数料のほか、売買契約書に添付する印紙代、抵当権抹消のための登録免許税、司法書士手数料などが内訳です。

ほかにも「住み替えローン」を利用して、残額を返済する方法もあります。しかし「住み替えローン」は金融機関にとってもリスクが高くなるので審査が厳しく、実際借りるところまで進むのは困難です。できるだけ貯金などで完済しましょう。もし「オーバーローン」になってしまった場合、その額が控除対象になり源泉徴収税額が還付される特例があります。万が一のときには、利用を検討してみるのもいいでしょう。

住宅ローンが残っている状態で離婚をする場合には、住宅ローンの名義人が誰になっているのか、そしてどのような契約内容になっているのかをきちんと確認しましょう。夫婦のどちらかが単独で名義人に、もう一方が連帯保証人になっている場合には連帯保証人を外れる必要があります。また家を売却するときには、オーバーローンにならないよう注意しましょう。この記事を参考に、忘れたころに思わぬトラブルにならないよう手続きを進めてくださいね。