不動産売買は高額な取引、売る方も買う方もトラブルにならないか気になります。特に売主が気になるのは『瑕疵（かし）』です。瑕疵は目に見えない欠陥や不具合のことです。目に見える欠陥や不具合は売主に伝えられますが、瑕疵の場合には買主も気がつかない場合もあります。不動産売却の『瑕疵』とは具体的にどんなことを指すかを紹介します。

4つの瑕疵

不動産売却時の瑕疵は4つあります。

・物理的瑕疵
・心理的瑕疵
・環境的瑕疵
・法律的瑕疵

この4つに該当する場合には不動産会社や購入を検討している方に申告しましょう。

■物理的瑕疵

物理的瑕疵は不動産を使用する際に物理的問題となるものです。地盤沈下や軟弱化、土壌汚染、地下埋没物など。このような瑕疵があると建物の建設が制限される、建築自体が出来ないこともあります。家を建てる目的の場合には大きな問題になることもあり得ます。

■心理的瑕疵

心理的瑕疵は不動産を使用する際に精神的、心理的に問題になる可能性があるものです。心理的瑕疵の範囲は広く心理的なものは目に見えないものもあります。事故や事件、火災があったなども心理的瑕疵になります。また、自殺など人の死に関わるものも当てはまります。後から心理的ストレスになったと賠償請求されるケースもあり、後々トラブルにならないためにも注意が必要です。調査する際は過去の状態まで調べることが重要です。

■環境的瑕疵

環境的瑕疵は不動産ではなく、周辺の環境の問題です。日当たりが悪い、展望が悪い、騒音や悪臭、嫌悪施設などです。周囲の環境が悪いことで地価が下がるということもあります。住居用に不動産を購入する時は環境が重要視されやすく、売却価格にも大きく影響します。

■法律的瑕疵

法律的瑕疵は法的に問題がある、法律により使用が制限される問題です。建築基準法、消防法、都市計画法の基準に満たない、違反しているなどです。不動産の使用が制限され、建築物まで制限がかかることもあります。法律的瑕疵は素人では判断が難しい部分もあり、詳しい不動産会社と確認し法律的瑕疵が無いよう確認する必要があります。

瑕疵保証と瑕疵担保責任とは

不動産を売却した後に欠陥が見つかった場合、売主は『瑕疵担保責任』として責任を負わなければいけない可能性があります。瑕疵の内容や瑕疵担保責任、瑕疵保証について知っている方は少ないです。個人と同士の売買の場合にも瑕疵担保責任は関わってきます。不動産の売却をする方はトラブルにならない為にも瑕疵保証と瑕疵担保責任は知っておいた方がいいでしょう。

瑕疵保証とは瑕疵による起きた補修費用を補償するサービスのことです。

瑕疵担保責任は通常、気がつかない欠陥や不具合などの瑕疵が売却後に見つかったときに売主が負わなければいけない責任のことです。

売却する物件に欠陥や不具合があると知りながら買い手にそのことを伝えていないと告知義務違反になります。契約解消や不動産の価格の引き下げなどを負う事もあります。故意に隠していない場合でも伝えていないことで違反にあたる可能性もあり注意が必要です。

■入居してから瑕疵が見つかったら？

入居してから瑕疵が見つかった場合にどちらが修復費を負担する義務があるのでしょうか。個人同士の売買では、３ヵ月は売主が負担するのが一般的です。買主が請求できるには修理、契約を解除することはできません。また、築年数が古いものは、お互いが了承すれば瑕疵担保責任免責といって、瑕疵担保責任をなしにすることも可能です。売主が不動産会社などの業者の場合は、中古住宅なら２年、新築に関しては住宅の品質確保の促進等の法律の施行により１０年の瑕疵担保責任が義務付けられました。

瑕疵保険とは

念願だったマイホームを購入しても後で問題が起きたらと考えると不安になりますね。何か不具合が見つかったら保証はあるのか？など不安は尽きません。万が一の問題に備えるのが瑕疵保険です。瑕疵保険は住宅の瑕疵に関する修復代金を賄うことが出来る保険です。家を守る保険なので保険料が高いのか？と気になる方も多いと思います。

瑕疵保険は新築の場合には住宅の建築を請け負う事業所や販売を行う業者に加入する義務があります。住宅を購入する買主は加入手続きをする必要がありません。中古住宅で瑕疵保険に加入するには新築とは違う方法です。

まずは、中古住宅の検査、保証がセットになっている既存住宅売買瑕疵保険に加入します。保険法人の検査を受け合格した中古住宅のみ保険の加入が認められます。万が一、不具合が見つかった場合は修復した後に保険の加入が出来るようになります。

新築の場合、１０年間、売主の不動産会社に瑕疵担保責任を請求出来ます。住宅瑕疵担保責任保険に入っていれば売主の不動産会社が倒産しても直接保険会社へ請求することが出来ます。

■瑕疵保険の補償内容

住宅瑕疵担保責任保険では補償対象が瑕疵担保履行法で決められています瑕疵担保履行法では『構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分の瑕疵についてのみ』と定められています。事業所は１０年間の瑕疵担保責任を負うとしています。

住宅の重要な部分
・屋根
・柱
・床
・床下
・住宅の土台
・基礎部分

住宅の重要な部分に変形や傷があった場合に瑕疵担保責任を負う事になります。

雨水の侵入を防止する部分の瑕疵
・外壁
・屋根
・開口部
・外壁の内部
・外壁の外部
・屋根の排水管

雨水の侵入を防止する部分の防水性が不十分だと雨漏りを起こしやすい状態になります。このような場合には瑕疵と判断されることもあります。また、瑕疵が発生した原因により認められないケースもあります。

・台風
・火災
・落雷

自然現象が原因の場合には瑕疵と認められないこともあります。中古物件の場合や個人同士の売買に関しても瑕疵担保責任の義務はあります。購入の際に分からない時には専門家に相談してみると安心です。

不動産売却での「瑕疵」とは具体的にどんなことを指すがについて解説しました。瑕疵は目に見える不具合、目に見えない欠陥や不具合のため、売り側も気がつかない場合が多いです。瑕疵にも種類があり、不動産を売却する不動産や個人売買する方は気を付けたいです。新築の場合、個人売買の場合、中古物件の場合では瑕疵担保責任を負う期間も変わります。売買をする方は瑕疵や瑕疵担保責任、瑕疵保証について知らないとトラブルに巻き込まれることもあります。詳しい方に相談すること安心できるでしょう。