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不動産売却時の税金の節税方法とは?自分に合った方法を見つけよう!

公開日:2021/11/15  最終更新日:2021/09/17


不動産売却とはそうそう経験することではありません。どんな税金がいくらくらいかかるのか不安になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。不動産を売却して得た譲渡所得には住民税や所得税などさまざまな税金が課せられます。本日は課税される税金とその計算方法、節税方法まで解説します!

不動産売却時にかかる税金とは?

さまざまなことに税金はかかってきますが、不動産売却時も例外ではありません。ですが、どんな税金がかかるかすべて理解できている方は少ないと思われます。不動産売却にかかる税金を詳しく解説します。

不動産売却時にかかるさまざまな税金

以下の税金がかかります。

・住民税
・復興特別所得税:東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するために創設された新しい税金です。
・所得税:住民税と合わせて「譲渡所得税」といわれることも多いです。
・印紙税:売買契約書に印紙を添付して納税する税金です。
・登録免許税:抵当権がついている不動産を売却する際の抵当権抹消にかかります。

納税方法

・確定申告
所得税と復興特別所得税は確定申告で納付手続きをします。この時点で住民税の申告を済ませたことになりますので、住民税は個別に申告する手続きはありません。申告後、納付書が届くので指定された金融機関で納付します。支払方法は一括または分割です。分割納付の回数や、支払い期限等は市町村によって異なります。

・印紙を添付する
印紙税は売買契約書に印紙を貼りつけて消印をすれば納税が完了します。登録免許税も収入印紙で納税します。抵当権を抹消するときは、必ず事前に所有している不動産を管轄している法務局に行くか電話をかけて手続き方法を相談しましょう。

不動産売却時にかかる税金の計算方法

税金がいくらかかるか、計算できる方法もあります。算出方法を知って、だいたいいくらくらいかかるか把握しておきましょう。

住民税と所得税の算出方法

住民税と所得税は、税金=譲渡所得×税率という式を使って算出できます。税率はその不動産をどれほどの期間所有していたかで変わります。長く所有していたほうが課される税率は低くなるので、5年を超えて所有することは節税方法のひとつです。

・長期譲渡所得と短期譲渡所得
税率は長期譲渡所得と短期譲渡所得で変わります。5年超所有していると長期譲渡所得、5年以下の所有期間だと短期譲渡所得と定められています。土地や建物を取得した日を起算日とし、不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間で判断します。

長期譲渡所得の場合
所得税率は15%、住民税率は5%となります。つまり、所得税=譲渡所得×15%、住民税=譲渡所得×5%という式になります。

・短期譲渡所得の場合
所得税率は30%、住民税率は9%となります。これらから、所得税=譲渡所得×30%、住民税=譲渡所得×9%という式になるとわかります。

印紙税の金額

印紙税の金額は取引金額(消費税抜き)に応じて定められています。たとえば、契約書に記載する売買金額が「1,000万円超5,000万円以下」だと本則で2万円、軽減税率で1万円となります。軽減税率とは2014年4月1日~2022年(令和4年)3月31日まで適用される税率です。また売買金額が「5,000万円超1億円以下」の場合は本則で6万円、軽減税率で3万円となります。

抵当権抹消にかかる登録免許税

登録免許税=不動産の個数×1,000円という式で決まります。注意すべきなのは、土地と建物は別々に計算することになっている点です。たとえば一般的な戸建て住宅を売却する場合、土地をひとつ、建物をひとつと数え、不動産の数は合わせてふたつと数えます。結果、支払うべき登録免許税は2×1,000円=2,000円ということになります。ちなみに抵当権抹消にかかる登録免許税には2万円の上限が定められています。

不動産売却時の税金を節税する方法

税金はどうしてもかかってしまうものですが、節税する方法もあります。かしこく節税して、なるべくコストをかけず不動産を売却してみてください。

購入時の売買契約書を探す

節税で最も効果があるのは、購入時の売買契約書等の取得費がわかる資料を探すことです。購入価額が不明の場合には「概算取得費」と呼ばれる取得費を計算に用いてもよいとされています。しかし、概算取得費=譲渡価格×5%と小さく、譲渡所得が大きくなってしまうので税金も多く生じてしまいます。そのため、できることなら「購入時の売買契約書等」があることが望ましいです。土地取得費、建物取得費、譲渡費用などを譲渡価格から引くと譲渡所得が小さくなり、節税額が大きくなります。

「3,000万円特別控除」を利用する

自宅(住居用財産)を売却した場合は、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。つまり、譲渡所得が3,000万円より小さいと税金がかからないのです。計算式は税金=(譲渡所得-3,000万円)×税率となります。以前住んでいた家は住まなくなってから3年目の年末まで、家を取り壊した場合はその1年以内に売買契約を結ぶことが条件です。

 

不動産売却をした際の税金は譲渡所得にかかります。そのため、この譲渡所得をいかに小さくできるかが節税額を左右します。「細かい計算は面倒だ!」という方は、譲渡所得が3,000万円を超えないようにするという手もありかもしれませんね。ただ、この3,000万円特別控除は自宅を売却する場合にしか使えないため、自宅以外を売却する場合は譲渡所得を小さくしていくことが節税になります。状況に合わせて使える手段を選んでいきましょう。

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